决策参考
中线仍不乐观！“楼市打新”如此疯狂的时代，还指望能有什么行情！
【研究员】：柏双
结论：最近一段时间，几地楼市呈现出“买房好似打新股”的特征，而且比打新股更加疯狂。主要原因当然是受限价房政策的影响，新楼盘与二手楼盘之间的“价格倒挂”已经达到“骇人听闻”的程度。就是如同A股的新股和二级市场老股间，受新股上市市盈率政策的限制，也存在巨大的价格落差般。而且，相比股市打新股中签率低不说，中一签也就挣几万，摇号买房虽然现在也呈下降，毕竟中签率还是更高一些（即便是“万人抢房”的报道，5%以上的中签率还是可以保证的）。且中一签说不定能挣百万乃至数百万。 但是，房市的超级火爆，实实在在地成了股市的重大利空！无论是预期收益上的巨大差异对场内本就紧张的资金引导，还是场外庞大的潜在的增量资金被楼市的验资要求给冻结，都让股市雪上加霜！ 在各类加杠杆通道都已斩断，只剩居民存款这一最后的潜在增量资金的时代，这意味着不仅没有增量资金了，连场内的可怜资金都可能会流失想当一部分！再加上一个是债市违约扩大，这都对股市构成资金流出的预期非常巨大！ 无怪乎，有不少网友大约是发自内心的在网上发出期盼：住建部要是能和证监会调调就好了！
在疲软的股市，过去两年，打新是唯一公认稳赚不赔的好营生，反正我司的“光谷游资大佬们”，但凡打新中签，那都是当做中大奖必要请客的。
最近一段时间，几地楼市呈现出“买房好似打新股”的特征，而且比打新股更加疯狂。主要原因当然是受限价房政策的影响，新楼盘与二手楼盘之间的“价格倒挂”已经达到“骇人听闻”的程度。就是如同A股的新股和二级市场老股间，受新股上市市盈率政策的限制，也存在巨大的价格落差般。而且，相比股市打新股中签率低不说，中一签也就挣几万，摇号买房虽然现在也呈下降，毕竟中签率还是更高一些（即便是“万人抢房”的报道，5%以上的中签率还是可以保证的）。且中一签说不定能挣百万乃至数百万。
5月以来，最疯狂的楼市当属杭州，除了部分火爆楼盘的中签率也从最初的两位数跌到了一位数。在验资额度方面，一般冻资额度为50-200万元，对冻资额度要求最高的位于滨江区的某楼盘要求冻资额度已高达500～1700万元！
和杭州“冻资”类似，深圳有楼盘也要求客户摇号前先缴纳“500万的诚意金”。招商地产公布的深圳首个政府监管公开摇号的项目销售方案中，除了“选房时间不得超过2分钟，过时视为放弃”等霸气条款外，还有一条规定，要取得摇号资格，需要缴纳500万元的诚意金。而实际还不止如此——4月底，深圳蛇口新盘山语海取得预售许可证后，便传出“80万喝茶费”的消息。虽然开发商极力否认，但其实茶水费早已是业内公开的秘密了。
同样，西安实施落户新政后，剧增的落户人口带动了当地楼市的火爆，而“摇号”买房更是火上添油。近日，一份疑似西安某房产项目表面摇号实际多数已“内定” 的消息在网络疯传，引发舆论哗然。
而该房产项目负责人回应称“信息登记表中部分业主的姓名属实，但标注信息不实”。当地政府表示已对事件展开调查，并表示将在全市范围开展商品房交易秩序专项整治活动，严厉打击房地产开发企业虚假摇号、内定房源、设置全款优先等限制性条件、捂盘惜售、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的行为，等于都侧面坐实了事件属实！
无论是预期收益上的巨大差异对场内本就紧张的资金引导，还是场外庞大的潜在的增量资金被楼市的验资要求给冻结，都让股市雪上加霜！
以工行为例，仅24日一天，工行杭州延中支行就增加存款3.35亿。另外，工行科创支行增加1.99亿、高新支行增加1.42亿；而且按照开发商历来对冻资的要求，从冻资到验资一般就超过2周以上，或者摇号前一个月就要求冻资，而即便在摇号之后未中签，资金的解冻周期也还有半过月或一个月才可以，这中间有的冻资周期高达2个月以上！——窥一斑知全豹，从全国范围来看，可想而知，买房的和冻资的加一起，楼市会吸走多少资金？！
但对股市而言，在各类加杠杆通道都已斩断，只剩居民存款这一最后的潜在增量资金的时代，这意味着不仅没有增量资金了，连场内的可怜资金都可能会流失想当一部分！再加上一个是债市违约扩大，这都对股市构成资金流出的预期非常巨大！
比如，在成都北三环片区有一个楼盘是中南地产开发的，去年拿地时地价九千多，但政府只批7800元/平米，开盘只地价就要亏一千多，被业内看笑话，现在售楼处都关门了。成都限价完全不看地价。
尤其在政策层面来看，楼调的两难之下，“限价房”的政策，恐怕还会当做“政绩”继续维持，短期内难以看到改变的可能，这就意味着上述的股市失血局面，中期来看恐怕还会持续演绎！
那么，对房地产板块是不是利好呢？不一定，因为抢房的背后是政府主导的对一手房价限价低于二手房房价，抢到就意味升值，说白了，明确的预期，可观的收益，难到不是炒房么？
总之，股市的疲软恐怕会是持续性的，市场能跟随着有政策催化剂的热点快速轮动下，有零星的热点稳住指数，已算不错！
中线仍不乐观！债市违约潮只会愈演愈烈，股市失血预期亦不会收敛！
【研究员】：柏双
结论：这几天市场的焦点有所转向，外部贸易谈判和地缘问题刚刚经历了短暂的小阳春，但内部债市违约潮的衍生效应正在不断显现。这已成为楼市火爆买房、冻资等大量虹吸居民储蓄外，股市的另一大失血原因了。而有分析指出，这轮违约与过去不一样，具有宏观的深层次背景。债市违约的问题短期内不仅看不到缓解的可能，反而会愈演愈烈。 这轮新增的首次违约的企业都是民企，最先倒下的是民企。因为民企一向在正规金融体系处于弱势地位，相比国企难以获得正规金融体系的支持，不得不在正规体系之外寻找更多的支持，但是金融监管恰恰打击的是正规金融体系之外的各种灰色地带，设置了种种禁止或限制。对于资金链本来就紧张的一些民企而言，即使市场整体的资金面并没有那么紧张，但是如果过去借钱的模式玩不下去了，雪球滚不动了，那么违约就来了。 作为一个A股市场的研究者，我们这里并不想谈太多所谓“当前的违约，不是什么坏事，也让债券市场更加成熟”之类的冠冕堂皇的表述，我们担心的是：股市现在内外夹击，多重打击，除了看空，规避，还能有更好的选择吗？！没有！
我们看到，自4月中旬以来，信用债市场像着了魔一样，违约事件接连不断。信用债风险频发，债券一级市场遇冷，一些公司债券发行困难或干脆放弃发行。东方园林本准备发10亿债，结果只卖了不到5千万，消息传出后股价连日崩盘式下跌，从5月18日的19.6元跌到24日的15元收盘，然后就开始停牌，这还连累了PPP概念股整体大幅下挫。这是一起典型的由“信用债--债券一级市场发行难--股价下跌”的连锁反映案例。而这样的案例目前正在不少个股上演。
分析指出，过往债市发生集中性违约，一般是几个方面的原因。一种是经济下行周期，某些行业压力太大，出现行业性集中违约。比如，在供给侧改革以前的煤炭，在经济下行、煤价下跌形势下煤企日子不好过，所以出现了明显的煤炭行业集中性违约。但这轮违约不属于这种类型，今年以来的违约企业所处的行业五花八门，根本不是属于某类行业。
第二个，也可以排除是货币政策收紧，导致市场资金面紧张的原因（这是一般意义上违约的另一个原因）。即，央行把资金收紧了，债券市场转熊市，自然就会带来违约的压力。但这个原因现在同样不成立，因为央妈的政策不仅仅没有收紧，而是采取了意外的降准措施，然后随时在根据市场动态调整，债券市场年初还出现小牛市。虽然从全球来看，确实出现了资金回流美国的情况，整个货币有收紧的趋势，但是国内并不明显。
那么，真正触发这轮违约潮的主要原因是什么？
为何如此？因为民企一向在正规金融体系处于弱势地位，相比国企难以获得正规金融体系的支持，不得不在正规体系之外寻找更多的支持，但是金融监管恰恰打击的是正规金融体系之外的各种灰色地带，设置了种种禁止或限制。
这是这轮违约和过去几轮违约的根本不同之处。也正因为如此，当前指望政策放松来解救违约不现实：
其次，当前资产泡沫仍然高悬，风险仍然很大，货币政策放松的可能性不大，而且这轮违约主要也是不是由于货币政策收紧或者利率上行压垮的。所以这个招同样不管用。
其中尤其要注意的是鹤的讲话。他在二次赴美之前在政协的讲话很清楚，“做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。”
要注意的是，鹤是非常关注市场情绪的变化，注重预期管理。年初在达沃斯的讲话，针对市场对资管新规征求意见稿对打破刚兑的讨论，他的讲话说，“全社会风险防范意识正在加强，刚性兑付，隐性担保等市场预期正在改变，对我们防范金融风险创造了非常重要的心理条件。”
实际上，我们看到，对于市场最关心，监管层会如何回应当前的市场违约形势？（这决定了未来债市的走向）——最近，一些官方媒体只言片语的信息也被拿出来解读，比如有央行下属媒体说，“违约是中国债市走向正规的必修课，要避免代价过高”，这句话两边话都说了。也有一些报道以一线监管人士的话来说，个别风险暴露，不存在系统性风险。
所以，当前的违约潮可能仅仅是个开始，而不是结束。未来一旦内外环境更趋恶化，多种因素可能带来共振，违约的频度可能性会继续增大。其中尤其要注意两者：
第二是个别行业受外部环境影响较大，外部加息带来的压力越来越大。这主要是房地产企业，因为在国内融资受限，这几年纷纷赴海外融资，但是受美国国债收益率走高的影响，最近的融资成本明显上升。房企的海外美元债收益率飙升，9%以上都很普遍。这对房企会带来很大的压力——从这个角度也证明了我们上文所提到的，楼市热不代表房地产企业风险就小，不代表地产板块就好。
发表于 2018-5-29 11:26:24
